Zastanawiasz się, czy w 2026 roku mieszkania będą jeszcze droższe? To jedno z kluczowych pytań dla każdego, kto planuje zakup własnego mieszkania lub myśli o inwestycji w nieruchomości. Odpowiedź nie jest jednoznaczna eksperci prezentują różne scenariusze, a wiele zależy od decyzji Narodowego Banku Polskiego dotyczących stóp procentowych. W tym artykule przyjrzymy się wszystkim kluczowym czynnikom, które będą kształtować rynek nieruchomości w Polsce w najbliższym roku.
Spis treści
Najważniejsze informacje:
- Bank Pekao przewiduje niewielki spadek cen mieszkań do I kwartału 2026 roku, po czym ceny powinny ponownie zacząć rosnąć
- Credit Agricole prognozuje wzrost cen mieszkań o 5,2% w całym 2026 roku, głównie przez ograniczoną podaż nowych lokali
- Stopy procentowe mogą spaść do poziomu 3,5-4%, co zwiększy zdolność kredytową Polaków i napędzi popyt
- Na rynku jest rekordowa”
ZX oferta mieszkań ponad 62 tysiące lokali dostępnych na sprzedaż - Kredyty hipoteczne stają się coraz bardziej dostępne, a ich liczba przekracza 20 tysięcy miesięcznie
Krótkoterminowy spadek, potem wzrost – Co mówią analitycy?
Analitycy Banku Pekao przedstawili scenariusz, który może zaskoczyć osoby oczekujące gwałtownych zmian. Według ich prognoz, ceny mieszkań w największych polskich miastach mogą jeszcze lekko spaść do pierwszego kwartału 2026 roku średnia cena transakcyjna z rynku pierwotnego dla siedmiu największych miast powinna obniżyć się o ponad 2 procent, spadając nawet poniżej 14 tysięcy złotych za metr kwadratowy.
To nie oznacza jednak załamania rynku. Ekspert banku wskazuje, że ten krótkotrwały spadek będzie efektem przejściowych czynników makroekonomicznych. Od drugiego kwartału 2026 roku ceny mieszkań powinny ponownie ruszyć w górę. Co stoi za tym optymistycznym scenariuszem? Przede wszystkim spodziewane obniżki stóp procentowych, które poprawią zdolność kredytową gospodarstw domowych i zwiększą zainteresowanie kredytami mieszkaniowymi.
Warto zwrócić uwagę na dane z rynku już teraz miesięczna liczba udzielanych kredytów hipotecznych przekracza 20 tysięcy, zbliżając się do poziomów z boomów kredytowych z 2021 i 2023 roku. To wyraźny sygnał, że popyt na mieszkania rośnie mimo relatywnie wysokich stóp procentowych.
Stopy procentowe kluczowy czynnik dla rynku nieruchomości
Jeśli chcesz zrozumieć, co się stanie z cenami mieszkań w 2026 roku, musisz najpierw spojrzeć na stopy procentowe. To właśnie decyzje Rady Polityki Pieniężnej będą miały największy wpływ na rynek mieszkaniowy w nadchodzącym roku.
Narodowy Bank Polski rozpoczął cykl obniżek już w 2025 roku. Stopa referencyjna spadła z 5,75 procent do obecnie 4,25 procent. Co dalej? Prognozy ekonomistów są dość zgodne większość z nich spodziewa się dalszych cięć.
Według najnowszych przewidywań, stopy procentowe mogą spaść do poziomu 3,5-4 procent do końca 2026 roku. Główny ekonomista PZU prognozuje nawet obniżkę do 3,5 procent, podczas gdy bardziej konserwatywne prognozy zakładają zatrzymanie cięć na poziomie 4 procent. Santander Bank Polska szacuje, że na koniec 2026 roku stopa referencyjna wyniesie 4 procent.
Dlaczego to tak ważne dla Ciebie? Niższe stopy procentowe to bezpośrednio tańsze kredyty hipoteczne. Jeśli stopy spadną o kolejny punkt procentowy, rata typowego kredytu na 450 tysięcy złotych może zmniejszyć się o kilkaset złotych miesięcznie. To oznacza, że więcej osób będzie stać na zakup mieszkania, co naturalnie zwiększy popyt na rynku.
Wzrost o 5 procent? Prognoza Credit Agricole
Analitycy Credit Agricole patrzą na rok 2026 nic inaczej niż ich odpowiednich w Pekao. Według ich zaktualizowanej prognozy, ceny mieszkań w największych polskich miastach wzrosną o 5,2 procent w 2026 roku. To solidny wzrost, który wynika z kilku nakładających się czynników.
Po pierwsze, ograniczona podaż nowych mieszkań. Dane pokazują, że liczba oddanych mieszkań spadła w ostatnich latach o 4 procent w 2023 roku, o 8 procent w 2024 roku. Ta ograniczona podaż stanowi kluczowy czynnik wspierający prognozowane wzrosty cen w kolejnych okresach.
Po drugie, poprawiająca się sytuacja gospodarcza. Polska należy do liderów wzrostu gospodarczego w Unii Europejskiej, a PKB ma rosnąć o około 3-3,5 procent w 2026 roku. To przekłada się na wyższe zarobki i większą skłonność do inwestowania w nieruchomości.
Credit Agricole zwraca też uwagę na problem malejącej dostępności łatwych do zagospodarowania gruntów w dużych miastach. Deweloperzy zmuszeni są do inwestowania w mniej dogodnych lokalizacjach, co dodatkowo komplikuje i wydłuża proces realizacji nowych projektów.
Czy będzie łatwiej o kredyty hipoteczne?
Dostęp do kredytów hipotecznych systematycznie się poprawia. W marcu 2025 roku wartość przyznanych kredytów mieszkaniowych osiągnęła 7,68 miliarda złotych to najwyższy wynik od 2021 roku, z wyjątkiem okresu działania programu „Bezpieczny Kredyt 2 procent”.
Co ciekawe, Polacy zaciągają coraz wyższe kredyty. Średnia kwota wnioskowanego kredytu mieszkaniowego w 2025 roku osiągnęła historyczny poziom prawie 450 tysięcy złotych. To wzrost o około 5-7 procent w porównaniu do poprzedniego roku.
Dlaczego ludzie biorą wyższe kredyty? Częściowo wynika to z rosnących cen mieszkań, ale także z poprawy zdolności kredytowej związanej z wyższymi wynagrodzeniami.
Miesięczna liczba udzielanych kredytów mieszkaniowych systematycznie rośnie i obecnie przekracza 20 tysięcy. To pokazuje, że mimo historycznie wysokich stóp procentowych w Unii Europejskiej, Polacy są zdeterminowani, by kupować własne mieszkania.
Deweloperzy i podaż mieszkań – co się dzieje na rynku?
Spojrzenie na działania deweloperów daje nam interesujący obraz sytuacji. W ofercie firm deweloperskich są obecnie ponad 62 tysiące mieszkań, to rekordowy poziom podaży. Może się wydawać, że to świetna wiadomość dla kupujących, którzy będą mieli szeroki wybór.
Rzeczywistość jest jednak bardziej skomplikowana. Deweloperzy wyraźnie dostosowują swoje plany do rzeczywistej sprzedaży. W 2025 roku planują wprowadzić na rynek około 125 tysięcy mieszkań, co jest spadkiem w porównaniu do 152,5 tysiąca rozpoczętych mieszkań w 2024 roku.
Ta ostrożność wynika z kilku przyczyn. Po pierwsze, duża obecna oferta w połączeniu ze spadkiem sprzedaży w pierwszym półroczu 2025 roku (o około 10 procent) skłania deweloperów do wstrzymania nowych projektów. Po drugie, wysokie koszty finansowania inwestycji sprawiają, że utrzymywanie gotowych, niesprzedanych mieszkań jest coraz droższe.
Rynek mieszkań w największych polskich miastach
Według najnowszych danych NBP za trzeci kwartał 2025 roku, ceny transakcyjne mieszkań w siedmiu największych miastach osiągnęły średnią 14 254 złote za metr kwadratowy na rynku pierwotnym.
Warszawa pozostaje zdecydowanym liderem cenowym. Na rynku wtórnym średnia cena w stolicy przekroczyła 16,5 tysiąca złotych za metr kwadratowy. Kraków nie pozostaje daleko w tyle tam średnia cena wyniosła ponad 15 tysięcy złotych. We Wrocławiu trzeba liczyć się z wydatkiem około 12,6 tysiąca złotych za metr kwadratowy.
Co się dzieje z cenami? W trzecim kwartale 2025 roku zaobserwowano stabilizację cen mieszkań na rynku pierwotnym, gdzie wzrost wyniósł zaledwie 0,1 procent rok do roku. To dramatyczne wyhamowanie w porównaniu z poprzednimi kwartałami, kiedy roczna dynamika sięgała 10-12 procent.
Warto zauważyć, że w niektórych miastach ceny faktycznie spadają. W ujęciu kwartalnym obniżki zanotowano w Warszawie, Krakowie i Wrocławiu. To pierwsze tak wyraźne spadki od blisko dwóch lat. Dla kupujących to oczywiście dobra wiadomość, która oznacza, że można negocjować lepsze warunki zakupu.
Inflacja i koszty budowy, ukryte czynniki wzrostu
Często zapominamy o mniej oczywistych czynnikach wpływających na ceny mieszkań. Jednym z nich są koszty materiałów budowlanych. Choć od sierpnia 2023 roku obserwujemy systematyczny spadek kosztów materiałów, to jednak w ciągu roku ceny niektórych grup towarowych wzrosły (płyty OSB i drewno podrożały o 6 procent, a ściany, kominy i cement o 3 procent).
Deweloperzy muszą też brać pod uwagę koszty robocizny, które pozostają wysokie, oraz wydatki związane z uzyskaniem pozwoleń na budowę. Wszystkie te czynniki sprawiają, że nawet przy stabilnych cenach materiałów, koszt budowy mieszkania pozostaje na relatywnie wysokim poziomie.
Inflacja także ma znaczenie. Narodowy Bank Polski prognozuje, że w 2026 roku inflacja wyniesie 2,9 procent. To oznacza, że nawet jeśli nominalne ceny mieszkań pozostaną stabilne, ich realna wartość będzie rosła wolniej niż w poprzednich latach.
Popyt na mieszkania – kto kupuje i dlaczego?
Struktura popytu na mieszkania w Polsce jest interesująca. Dominują dwie grupy kupujących osoby kupujące mieszkanie na własne potrzeby oraz inwestorzy zainteresowani najmem.
Dla pierwszej grupy kluczowa jest dostępność kredytów hipotecznych. Dobra wiadomość jest taka, że zdolność kredytowa Polaków systematycznie rośnie dzięki wzrostowi wynagrodzeń. Mimo że kredyty mieszkaniowe w Polsce należą do najdroższych w Unii Europejskiej (oprocentowanie często przekracza 6-7 procent), popyt na nie nie słabnie.
Inwestorzy natomiast obserwują rynek najmu. Stawki wynajmu pozostają stabilne, choć w najlepszych lokalizacjach zwłaszcza przy stacjach metra i w centrach biznesowych widać lekką presję wzrostową. Rynek najmu długoterminowego wciąż jest atrakcyjny dla inwestorów, szczególnie w dużych miastach uniwersyteckich i ośrodkach biznesowych.
Ciekawy trend to także rosnące zainteresowanie mniejszymi mieszkaniami. W czasach wysokich cen i drogich kredytów kupujący coraz częściej decydują się na kompaktowe lokale, które są bardziej przystępne cenowo.
Stabilizacja czy korekta? Różne scenariusze na 2026 rok
Eksperci rynku nieruchomości prezentują kilka możliwych scenariuszy na 2026 rok. Który jest najbardziej prawdopodobny?
Scenariusz bazowy zakłada stabilizację z łagodnym wzrostem cen o 3-6 procent. Ten wariant realizuje się, jeśli stopy procentowe spadną zgodnie z planem, a gospodarka będzie rosła w tempie około 3 procent. W tym scenariuszu ceny mieszkań w dobrze położonych lokalizacjach rosną szybciej (nawet o 5-6 procent), podczas gdy w pozostałych lokalizacjach pozostają stabilne lub nawet nieznacznie spadają.
Scenariusz wzrostu cen przewiduje szybsze i głębsze cięcia stóp procentowych. Jeśli stopy spadną do 3 procent lub niżej, możemy zobaczyć znaczące ożywienie popytu kredytowego i przyspieszenie wzrostu cen do 7-10 procent rocznie. W takim wariancie szczególnie drożeją mieszkania w ścisłych centrach miast i przy stacjach metra.
Scenariusz spadków cen zakłada utrzymanie stóp na wysokim poziomie lub nawet ich podwyżkę w przypadku powrotu presji inflacyjnej. W tym wariancie popyt słabnie, sprzedaż spada, a ceny mieszkań mogą korygować nawet o 5-10 procent w stosunku do obecnych poziomów.
Co to oznacza dla Ciebie? Praktyczne wnioski
Jeśli planujesz zakup mieszkania, kluczowe jest odpowiednie wyczucie czasu. Na podstawie analizy prognoz i danych rynkowych, najbliższe miesiące do wiosny 2026 roku mogą być dobrym momentem na zakup ceny prawdopodobnie osiągną lokalne minimum, a wybór mieszkań pozostanie szeroki.
Dla osób oczekujących na tańsze mieszkania prawda jest taka, że dramatycznych spadków cen raczej nie będzie. Polska ma fundamentalny deficyt mieszkaniowy, a popyt przewyższa podaż. Korekty cen, jeśli wystąpią, będą umiarkowane i krótkotrwałe.
Jeśli masz już mieszkanie i zastanawiasz się nad jego sprzedażą, obecna sytuacja także może być korzystna. Szeroka oferta na rynku oznacza większą konkurencję, ale stabilizacja cen daje możliwość realnej wyceny nieruchomości. Kluczem jest odpowiednie przygotowanie lokalu do sprzedaży i realistyczne oczekiwania cenowe.
Dla inwestorów rok 2026 to czas selektywnego podejścia. Najlepsze inwestycje to te w dobrych lokalizacjach blisko komunikacji, usług i z potencjałem do wynajmu. Mieszkania na obrzeżach czy w lokalizacjach o słabej infrastrukturze mogą mieć problem ze wzrostem wartości.
Czy warto kupić mieszkanie na początku 2026 roku?
Początek 2026 roku może być dobrym momentem na zakup. Prognozy wskazują, że ceny mieszkań w pierwszym kwartale mogą być nieco niższe niż obecnie, a szeroka oferta deweloperów daje możliwość negocjacji. Pamiętaj jednak, że od drugiego kwartału ceny prawdopodobnie zaczną rosnąć wraz z poprawą dostępności kredytów.
O ile wzrosną ceny mieszkań w 2026 roku?
Prognozy są zróżnicowane. Najbardziej pesymistyczny scenariusz zakłada niewielki spadek lub stabilizację, podczas gdy optymistyczne prognozy mówią o wzroście nawet o 5-6 procent. Najbardziej prawdopodobny wydaje się scenariusz umiarkowanego wzrostu o 3-4 procent w ciągu całego roku.
Czy stopy procentowe będą nadal spadać?
Tak, większość ekonomistów przewiduje dalsze obniżki stóp procentowych w 2026 roku. Stopa referencyjna może spaść z obecnych 4,25 procent do poziomu 3,5-4 procent. To będzie miało bezpośredni wpływ na tańsze kredyty hipoteczne i wyższy popyt na mieszkania.
Gdzie ceny mieszkań mogą spaść w 2026 roku?
Spadki cen najbardziej prawdopodobne są w miastach z nadpodażą mieszkań, takich jak Katowice czy Łódź, oraz w gorzej skomunikowanych lokalizacjach na obrzeżach dużych miast. W Warszawie, Krakowie i Wrocławiu możliwe są lekkie korekty w pierwszym kwartale, ale później ceny prawdopodobnie stabilizują się lub rosną.
Czy lepiej kupić mieszkanie od dewelopera czy z rynku wtórnego?
To zależy od Twojej sytuacji. Mieszkania od deweloperów są zazwyczaj droższe, ale nowe i objęte gwarancją. Na rynku wtórnym możesz znaleźć lepsze lokalizacje i więcej przestrzeni do negocjacji cenowych. W 2026 roku rynek wtórny może oferować lepsze okazje, szczególnie że właściciele będą bardziej skłonni do ustępstw cenowych.
Jak długo potrwa obecna stabilizacja cen?
Według większości prognoz, stabilizacja lub lekkie spadki cen powinny utrzymać się do wiosny 2026 roku. Po tym okresie, wraz z dalszymi obniżkami stóp procentowych i ożywieniem popytu, ceny prawdopodobnie zaczną ponownie rosnąć, choć w wolniejszym tempie niż w latach 2021-2023.
Czy deweloperzy będą oferować promocje w 2026 roku?
Przy obecnej wysokiej podaży mieszkań i umiarkowanym popycie, deweloperzy prawdopodobnie będą kontynuować oferowanie różnych zachęt rabatów, wykończenia pod klucz, darmowych miejsc parkingowych czy korzystniejszych warunków płatności. To dobry moment na negocjacje i szukanie najlepszych ofert.
Źródła:
- Bank Pekao S.A. – Prognoza cen mieszkań 2025-2026
- Credit Agricole Bank Polska S.A. – Raport o rynku mieszkaniowym
- Narodowy Bank Polski – Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych (kwartały I-III 2025)
- Biuro Informacji Kredytowej – BIK Indeks Popytu na Kredyty Mieszkaniowe (2025)
- Związek Banków Polskich – Raport AMRON-SARFiN o kredytach mieszkaniowych i cenach transakcyjnych nieruchomości (2024-2025)
- Polski Związek Firm Deweloperskich – Prognozy rynku deweloperskiego 2025-2026
- Otodom Analytics – Monitoring rynku deweloperskiego (I-II kwartał 2025)
